行情监测：年底二手房带看又多起来了 | 楼先生问答NO.462
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年底楼市行情，有没有觉得挺诡异？站在资本市场角度，今年房地产股特别没有存在感。但这两天，却迎来了难得的普涨行情。这跟年底业绩有关系，不看利润率的话，大家都完成得很不错。
但更重要的，还是预期。因为，楼市政策似乎有变化。从10月开始到现在，不管它们愿意不愿意承认，已经有10个城市的调控政策，或明或暗在松动。
资本市场是敏感的，也是很好赌的。尽管中央一再强调「房住不炒」和「不作为短期刺激」，至今也没做出调控转向的表态，但暖风已经从底层刮起来了。
比如这几天，开发商又开始预期：明年还有小阳春。
最好的行情监测，肯定是二手房。我同事东方福邸挂出的一套小户型，前面三个月只有一组客户上门看房，不咨询也不砍价，回去之后就再也不会有下文。而最近一周，几乎每天都有看房电话和上门带看。
再看看新房市场，年底这两个月也呈现「供需两旺」，比去年同期要暖和得多。难怪大家都说：今年四季度行情真没感觉到冷。有数据显示，今年11月新房成交总金额440亿元，成交总面积153万方，这两个数据，同比去年11月分别是31.7%、27.5%的涨幅。
整个市场活跃度也一直维持着：年底这波行情，从晓风印月、杭州壹号院、和光尘樾、幸福里以及天空之城、璀璨澜庭，全靠一个接一个的红盘，妥妥地撑住了。楼市玩得就是心理战术。
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上锦宸府/1万9、东湖新城、地铁9号线二期
@Ellie朱
老师，我是首套房，主要考虑投资，最近关注临平的上锦宸府，可以帮忙分析一下吗？有没有前景？一万九千的均价，88方，150多万，因为是期房，要2021年底才能交付，怕烂尾。
楼先生：上锦宸府是由华景川和奥园联合开发的，这两家开发商不是什么毫不知名的开发商，比如华景川在杭州已经开发过不少楼盘，奥园2007年在香港上市，去年销售规模都破千亿了。所以，因为期房交付迟而烂尾，担心是多余的。
从投资逻辑来讲，目前行情的趋势，你说的这个楼盘，不属于可以马上套利的红盘，它的均价1万9，明年这一带的高层限价1.98万，微微上调。但如果耐心长持，它的前景还是可以期待的。因为，它的前景怎么样，更多要关注整个临平北接下来会怎么发展。
首先，从交通看，秋石高架已经通向临平北，三路一环只差个别路段的收尾工作，已经基本通车，与主城区的距离更近了。另外，地铁1号线在运营中，9号线一期在动工，而且二期也已经在规划中，会向北延伸到塘栖，在超山一带也会有站点规划。今后整个山北区域会串联起来。
其次，上锦宸府一路之隔已经有百联奥特莱斯，另外还规划了一个4.4万方冰雪主题的综合体地块，将来会打造成购物中心。也就是说，接下来两年，临平山北的配套都会逐一补全。其实，余杭区的政务中心会搬到高铁临平北站，以后在这里要建一个政务新区。我们一直在说，投资跟着政府走，不会错。
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700万、申花/大关/城东、养云静舍/精装现房
@瑞阳
想为女儿购置一套120-130方的新房，总价700万左右，要求楼盘和居住品质高一点，周边配套齐全，位置市中心一点的，请问有什么楼盘可推荐？
楼先生：要说城市资源集中的区域，申花肯定是一个选择方向。地铁、学校、购物中心都是看得见的，另外申花的地理位置，路面网络也比较顺畅，去哪都比较方便。你可以密切关注两个新盘，一个杭房和建发开发的楼盘，叫养云静舍，精装现房，明年会上市，不过只有300套不到；另一个是九龙仓主导开发的天玺和天荟，是申花难得的一个大盘，唯一比较可惜的是，外立面是真石漆。
杭源里也是比较有竞争力的房子，边上也有很多优势：地铁、卖小、乐堤港，相比申花，还多了一个运河。700万的承价能力，可以关注它的高层138方。用传统观念看，大关这个位置要比申花更好一些，但从今后发展以及整体居住氛围，申花更有优势。另外，它的价格要比申花便宜。
700万还能买哪里，选择比较多。目前在城东新城一带，基本上都可以选到不错的房子，比如钱塘天誉、东城金茂府，纯新盘还有一个滨江和龙湖合作开发的东潮府，到明年在三里亭这个位置，还有一个绿城春月锦庐。当然江对面也可以，比如晓风印月、丹枫四季，如果能摇到自然也都不错。
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未来科技城、滨江/钱江世纪城、御虹府
@世界500强
职业是程序员，偏向于在IT公司集中的地方买房，方便找工作和换工作，但是不知道买哪里好。现在之江转塘有一套200多方，离上班距离太远， 想置换成上面描述的房子。置换的话，不在乎是不是大房子，120方左右，一家三口够住就行。最好能有地铁，实在不想开车了，太堵！希望层楼帮我参考参考。
楼先生：如果买在未来科技城，新房有两个选择可以先关注起来，一个是天空之城，它的整体规划是一座城的概念，几乎融合了万科在杭州所有业态。我个人觉得是目前杭州最优秀的TOD。另一个是杭州富力中心，也是地铁上盖型，有办公、商住、五星级酒店以及住宅。相比天空之城，它的位置更靠近行政中心。
另一个选择是滨江，上市企业扎堆，互联网和新兴产业也比较集中，可以是你的考虑方向。这样一来，晓风印月能摇就去摇，还有中海云宸，也可以关注，它就在网易的对面。后面还有丹枫四季，以及明年滨江的滨江项目，这两个楼盘也会上市。视野再扩大一点，滨江区边上的御虹府也可以，在美哉美城边上，另外滨江房产在奥体还有一个更期待的项目。
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200万/投资、崇贤新城、青山湖科技城
@夏至
层老师您好，作为投资，请推荐200万左右新房，有杭州户口推荐哪个板块？没户口又推荐哪个板块？哪个更好？谢谢。
楼先生：从投资的价值感来讲，大江东是个选择方向，比如融创城、星央悦府这样的楼盘，大部分房源都在200万内，只不过摇号中签率比较低。大江东是拥江发展的一部分，今后不会少了这一大块。另外对于杭州，大江东有特殊的使命。但有一点，要买大江东的核心区。
200万的总价，绕不开崇贤绕，倒挂不是很大，但单价2万左右，还是挺抗跌的。尽管地铁还没开进来，但优势在于离主城区近，加上大城北集聚了很多规划利好，崇贤作为其中一部分，能共享的资源越来越多。除此之外，富阳的银湖、高桥也是一个选择。地铁6号线、杭富高铁、彩虹快速路、城南万达广场，这里将是滨江往西一个重要的外溢方向。
如果在杭州没有购房资格，那就一个选择——临安。在临安投资买房，抓住两个要点，一是青山湖科技城，二是地铁16号线。你可以重点关注宝龙旭辉城，是青山湖科技城站的TOD盘。还有一个是绿地亚洲公园。
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700万/带花园、良渚文化村、藏珑大境
@Lady-Tuu
预算700万左右，想买带花园的房子。希望花园大一点，房子小一些，最好150方左右。最好离阿里近一些，也可以考虑之江和良渚。有什么新盘推荐？
楼先生：在一手房的选择中，带花园的房子，要么是洋房的一楼，或者是叠墅的下叠，选择面还是比较窄的。可以关注一下良渚的藏珑大境，不管是上叠还是下叠，都有较大的室外空间。另外，之江和未来科技城的叠墅，都超出预算了。像之江的下叠，最好准备一千万。反而是湖畔雲庐，听说单价非常劲爆，可以留意一下。
其它的选择，就只能去关注二手房了。只不过，本身这类产品就少，选择有限，属于可遇不可求的状态。比如华夏四季、兴业耦园有一楼带花园的房子，但交付后不一定有人拿出来卖。毕竟买这样的房子，大家都是拿来自住的。还有就是良渚文化村，里面有很多带院子的低密洋房，可以找找看。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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